주택1채를 절반씩 공동명의로 보유하고 있다.
주택을 취득한 지 10년이 넘었고 부부 중 한 사람은 만 60세를 넘었다. 종부세 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있다는 말을 들으면 공동명의 1주택 특례를 신청하는 편이 유리해 보인다.
하지만 특례를 신청하면 부부가 각각 받던 기본공제 대신 한 명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택 방식으로 계산한다.
세액공제를 받는 대신 기본공제액은 줄어드는 구조다.
따라서 부부 공동명의라는 이유만으로 특례를 신청해서도 안 되고, 오래 보유했다는 이유만으로 신청할 필요도 없다.
주택 공시가격과 납세의무자로 선택할 사람의 나이·보유기간을 함께 계산해야 한다.
3초 요약
- 특례를 신청하지 않으면 부부가 각각 납세의무자가 된다.
- 일반적인 50대 50 공동명의는 부부가 각각 9억원씩 공제받는다.
- 특례를 신청하면 부부 중 한 사람을 납세의무자로 정하고 12억원을 공제받는다.
- 특례 적용 시 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유했다면 세액공제를 받을 수 있다.
- 고령자·장기보유 세액공제는 합쳐서 최대 **80%**까지 적용된다.
- 공시가격이 비교적 낮고 세액공제율이 작다면 특례 미적용이 유리할 수 있다.
- 2026년 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지였다.
종부세 부부 공동명의 1주택 특례 대상부터 확인한다
2026년 6월 1일을 기준으로 다음 조건을 모두 충족해야 한다.
- 부부가 국내 거주자에 해당한다.
- 부부가 한 채의 주택을 공동으로 소유한다.
- 부부 이외의 다른 세대원은 주택을 소유하지 않는다.
- 부부가 공동명의 주택 외에 다른 주택을 보유하지 않는다.
- 공동 소유자끼리 납세의무자를 합의해 정한다.
자녀와 함께 공동명의로 소유한 주택이나 부부 중 한 사람이 다른 주택을 보유한 경우에는 같은 방식으로 판단할 수 없다.
재산세 고지서에 두 사람의 이름이 나온다는 사실만으로도 부족하다. 6월 1일 현재 세대 전체의 주택 보유 상태를 먼저 확인해야 한다.
특례를 신청하면 무엇이 달라질까
특례 신청 전후의 가장 큰 차이는 기본공제와 세액공제다.
| 구분 | 특례 미적용 | 특례 적용 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부 각각 | 합의로 정한 한 사람 |
| 기본공제 | 각각 9억원 | 합계 12억원 |
| 고령자 세액공제 | 적용되지 않음 | 적용 가능 |
| 장기보유 세액공제 | 적용되지 않음 | 적용 가능 |
| 세액공제 판단 | 해당 없음 | 납세의무자 기준 |
| 계산 방식 | 각자 보유지분 과세 | 1세대 1주택 방식 |
50대 50 공동명의라면 특례를 신청하지 않았을 때 부부가 각각 9억원을 공제받는다.
두 사람의 지분을 합치면 최대 18억원의 기본공제 효과가 생긴다.
반면 특례를 신청하면 주택 전체를 한 명이 보유한 것처럼 계산하면서 기본공제는 12억원이 된다.
대신 납세의무자로 정한 사람의 연령과 보유기간에 따라 세액공제를 적용받을 수 있다.
공시가격 18억원 이하라면 특례가 필요할까
부부가 공시가격 18억원인 주택을 절반씩 보유했다고 가정해보자.
각자의 지분가액은 9억원이다.
특례를 신청하지 않으면 각자 받을 수 있는 기본공제 범위 안에 들어가므로 일반적인 경우 종부세 과세표준이 발생하지 않는다.
반면 특례를 신청하면 주택 전체 공시가격 18억원에서 12억원을 공제한다. 공제 후 금액에 공정시장가액비율 등을 적용해 과세표준을 계산하게 된다.
고령자·장기보유 공제율이 높지 않다면 특례 신청이 오히려 불리해질 수 있다.
따라서 공시가격이 18억원 안팎인 50대 50 공동명의 주택이라면 ‘1세대 1주택 특례’라는 이름만 보고 신청할 이유는 크지 않다.
다만 지분율이 50대 50이 아니거나 다른 과세 조건이 있다면 결과가 달라질 수 있다.
오래 보유한 60세 이상 부부는 계산이 달라진다
특례를 신청하면 납세의무자로 정한 사람의 나이와 주택 보유기간을 기준으로 세액공제를 계산한다.
고령자 세액공제
| 납세의무자 연령 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 65세 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 70세 미만 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
장기보유 세액공제
| 주택 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
두 공제는 합산할 수 있지만 최대 한도는 **80%**다.
예를 들어 납세의무자가 만 68세이고 주택을 12년 보유했다면 다음과 같이 계산된다.
- 고령자 공제: 30%
- 장기보유 공제: 40%
- 합산 공제율: 70%
특례 적용 전 산출된 종부세가 300만원이라고 가정하면 70%에 해당하는 210만원을 공제받는 구조다.
다만 실제 세액은 공시가격, 지분, 재산세 공제, 세부담상한 등에 따라 달라진다. 위 금액은 세액공제 구조를 설명하기 위한 단순 사례다.
2026년부터 납세의무자를 부부가 선택할 수 있다
이전에는 공동명의 지분율에 따라 납세의무자가 정해지는 문제가 있었다.
2026년부터는 부부의 지분율과 관계없이 공동 소유자끼리 합의해 납세의무자를 선택할 수 있다.
50대 50 공동명의라면 물론이고 한 사람의 지분이 더 많더라도 부부가 합의하면 나이와 보유기간 공제에 유리한 사람을 납세의무자로 정할 수 있다.
가령 남편이 만 58세이고 아내가 만 68세라면 아내를 납세의무자로 선택했을 때 고령자 공제를 받을 가능성이 생긴다.
다만 보유기간도 선택한 납세의무자를 기준으로 판단한다. 나이만 보고 결정하지 말고 부부가 각각 해당 주택 지분을 언제 취득했는지도 확인해야 한다.
어느 쪽이 유리한지 가르는 세 가지 숫자
1. 주택 공시가격
공동명의 기본 방식은 부부가 각각 9억원씩 공제받는다. 공시가격이 18억원에 가깝거나 그보다 낮다면 특례 미적용 방식이 유리할 가능성이 크다.
공시가격이 높아질수록 고령자·장기보유 세액공제 효과가 커질 수 있다.
2. 납세의무자의 세액공제율
부부 모두 만 60세 미만이고 보유기간도 5년 미만이라면 특례를 신청해도 받을 수 있는 세액공제가 없다.
이 경우에는 18억원 상당의 인별 공제와 12억원의 1세대 1주택 공제를 비교해야 하므로 특례가 불리해질 가능성이 높다.
반대로 만 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 합산 세액공제율이 최대 80%에 이를 수 있다.
3. 부부의 지분 비율
50대 50 공동명의라면 공시가격을 절반씩 나눠 계산하기 쉽다.
그러나 70대 30처럼 지분 차이가 크면 한 사람의 지분가액만 9억원을 넘을 수 있다. 단순히 전체 공시가격이 18억원 이하라는 이유로 종부세가 없다고 판단하면 안 된다.
각자의 지분가액을 따로 계산해야 한다.
국세청 비교표에서 볼 수 있는 판단 기준
2026년 국세청의 표준 세부담 비교에서는 세액공제율이 높아질수록 특례가 유리해지는 공시가격 구간이 낮아진다.
| 적용 가능한 세액공제율 | 특례 검토 필요성이 커지는 공시가격 구간 |
|---|---|
| 0% | 약 447억2천만원 이상 |
| 20% | 약 239억8천만원 이상 |
| 30% | 약 61억5천만원 이상 |
| 40% | 약 44억2천만원 이상 |
| 50% | 약 32억6천만원 이상 |
| 60% | 약 25억1천만원 이상 |
| 70% | 약 20억6천만원 이상 |
| 80% | 약 12억원 이상 |
예를 들어 세액공제율이 70%인 부부라면 공시가격 약 20억6천만원을 전후로 유불리가 달라질 가능성이 있다.
하지만 이 표는 지분이 동일한 표준 상황을 가정한 비교다. 실제 고지액에는 지분율, 재산세액 공제와 전년도 세부담 등이 반영되므로 개인별 결과가 다를 수 있다.
표만 보고 신청 여부를 확정하기보다 홈택스 모의계산에서 두 방식을 직접 비교해야 한다.
신청기간이 지났다면 무엇을 확인해야 할까
2026년 특례 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지였다. 신청하면 11월 종부세 정기고지에 반영된다.
10월 이후에는 먼저 세 가지를 확인한다.
올해 처음 신청하려던 경우
9월 30일까지 신청하지 못했다면 임의로 늦게 신청하기보다 관할 세무서나 국세상담센터 126에 처리 가능 여부를 확인해야 한다.
12월 종부세 신고로 같은 적용을 받을 수 있다고 단정해서는 안 된다. 신청기한과 처리 방법을 개별적으로 확인하는 편이 안전하다.
지난해 이미 신청한 경우
기존에 공동명의 1주택 특례를 신청했고 보유관계에 변동이 없다면 매년 다시 신청하지 않아도 계속 적용된다.
다만 올해부터 납세의무자를 다른 배우자로 바꾸고 싶거나 지분·세대·주택 수가 달라졌다면 변경신청 여부를 확인해야 한다.
신청했지만 취소하고 싶은 경우
특례 적용이 오히려 불리하다는 사실을 뒤늦게 알았다면 11월 고지 전에 관할 세무서에 변경 가능 여부부터 문의한다.
홈택스 화면에서 임의로 다시 신청하거나 중복 제출하지 말고 접수된 신청내역과 처리 상태를 확인하는 것이 먼저다.
홈택스에서 두 세액을 비교하는 순서
홈택스 로그인 후 다음 경로로 이동한다.
세무 업무 가이드맵 → 종합부동산세 → 종합부동산세 고지·모의계산 → 모의계산
비교할 때는 두 번 계산해야 한다.
- 부부가 각각 납세하는 특례 미적용 방식
- 한 사람을 납세의무자로 정한 특례 적용 방식
준비할 자료는 다음과 같다.
- 2026년 공동주택 공시가격
- 부부 각각의 지분율
- 각 배우자의 생년월일
- 각 배우자의 지분 취득일
- 2025년 종부세와 재산세 납부내역
- 2026년 6월 1일 현재 세대원의 주택 보유 상태
- 과거 공동명의 특례 신청 여부
부부 중 누구를 납세의무자로 정하느냐에 따라 세액공제율이 달라질 수 있으므로 두 사람을 각각 넣어 계산해보는 것이 좋다.
신청 전 가장 많이 하는 오해
공동명의면 무조건 18억원까지 종부세가 없다는 생각
50대 50 지분이고 다른 조건이 없다면 가능성이 크지만, 지분율이 다르면 한 배우자의 지분가액이 9억원을 넘을 수 있다.
오래 보유하면 특례가 무조건 유리하다는 생각
보유기간이 길어도 납세의무자의 연령과 주택 공시가격에 따라 결과가 달라진다. 공시가격이 낮다면 인별 기본공제가 더 유리할 수 있다.
안내문을 받아야만 신청할 수 있다는 생각
안내문은 국세청이 보유한 자료로 예상 대상자에게 보내는 자료다. 안내문을 받지 않았더라도 요건을 충족하면 신청 대상이 될 수 있다.
지난해 신청했으니 올해도 무조건 유리하다는 생각
기존 신청은 자동으로 계속 적용될 수 있지만 공시가격, 나이와 보유기간이 달라지면 두 방식의 유불리도 바뀔 수 있다.
매년 모의계산은 다시 해보는 편이 좋다.
공시가격과 세액공제율을 먼저 적어본다
부부 공동명의 1주택 특례는 공동명의를 단독명의로 변경하는 제도가 아니다.
등기상 명의와 지분은 그대로 두고, 해당 연도의 종부세만 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택 방식으로 계산하는 제도다.
판단에 필요한 숫자는 세 가지다.
주택 공시가격, 납세의무자의 나이, 보유기간.
공시가격이 18억원 안팎이고 세액공제를 받을 수 없다면 부부가 각각 납부하는 방식부터 확인한다.
공시가격이 높고 고령자·장기보유 공제율이 60~80%라면 특례 적용 세액까지 비교한다.
세금은 ‘공동명의가 유리하다’거나 ‘특례가 절세된다’는 한 문장으로 결정할 수 없다. 홈택스에서 두 금액을 나란히 계산한 뒤 적은 쪽을 선택해야 한다.
참고자료
국세청 2026년 종합부동산세 합산배제·과세특례 신청 안내 b.nts.go.kr
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